強制競売の基本と流れ
債権回収が滞り、督促を繰り返しても返済の見込みが得られない場合には、債務者がもつ財産から回収を考えるべきです。
その手段の一つとして、債務者が持っている資産を強制的に売却する「強制競売」により、売却代金から債務の回収を行うことが考えられます。
今回は、この強制競売についてご説明します。
１．不動産競売の基本
まずは、競売についての基本をご説明します。
不動産の競売については、抵当権等の担保を設定した債権者が申し立てる「担保不動産競売」と、抵当権・根抵当権を有しない債権者が申立てを行う「強制競売」に分かれます。
(1) 担保不動産競売とは
担保不動産競売とは、債務に抵当権や根抵当権を設定した債権者ができる債権回収方法の1つです。
自社の製品やサービスに対し代金の支払いを受ける際、債務者のもつ不動産を担保にすることはよくあります。
例えば住宅ローンを組む場合などは、その住宅に抵当権が設定されることが普通です。
[参考記事]
抵当権とは｜効力や適用範囲の基礎情報・根抵当権との違い
仮に債務者が返済をしない場合には、抵当権等を設定した不動産の競売を裁判所に申し立て、売却することで支払いを受けることができます。
[参考記事]
担保不動産競売とは｜流れや申立方法などを解説
(2) 強制競売とは
強制競売（強制執行による競売）とは、不動産の抵当権・根抵当権を設定していない債権者が取りうる不動産競売のことです。
債務者が不動産を所有している場合に裁判所に強制競売を申立て、競売にて落札されれば、売却代金から債権を回収することができます。
すなわち、債権者は担保権を設定していない場合でも、債務者の不動産を強制執行により売却することで、債権回収を図ることができるのです。
担保不動産競売との大きな違いは以下の２点です。
- 抵当権を設定していなくても申立てできる
- 申立てには債務名義が必要
「債務名義」については、「３．不動産強制競売開始決定に必要な要件」にて詳しく解説します。
【動産執行について】
債権回収を図るために売却できるのは不動産だけではありません。債務者が所有する動産も売却し、その代金から債権を回収することができます（動産執行）。
動産執行の対象となるのは、債務者が有する各種機械類や、店舗内の商品、高級時計、絵画、宝石、ブランドバッグ、現金などがあげられます（車に関しては別途自動車執行の手続きが必要ですので、動産執行の対象ではありません）。
また、債務者の最低限度の生活に必要なもの、例えば生活雑貨、衣服、寝具、家電、66万円までの金銭などは動産執行の対象とすることができません。
参考：動産執行とは｜流れや実態など解説
２．任意売却との違い
任意売却とは、債務を返済できない債務者が自身の不動産を競売手続きによらずに売却することにより、債務の返済を行う方法を指します。
債務の返済が滞った際に、債務者と債権者の合意に基づき不動産を売却するのです。
一般的にいわれている任意売却と強制競売の違いは、以下の通りです。
(1) 売却代金に違いがある
競売は最終的な回収手段として行われます。競売にかける場合は相場の半分〜7割程度で売却されることが多く、回収できる代金も少なくなります。
他方、任意売却では相場に近い価格で売ることができるため、債権の多くを回収できる可能性も高くなります。
(2) 引越し費用の捻出、期間の長さ
任意売却の場合は、ある程度交渉により債務者にとって融通が効くという側面があります。
債権者にとっても、売却代金が多く見込める場合には交渉に応じるメリットがあるからです。
よって、任意売却の場合は、引越し費用を売却代金から出すことがあります。引っ越す時期についても、債務者がある程度自由に決められることが多いようです。
(3) 債務者・債権者間の関係性
任意売却では、債務者・債権者の関係性も強制競売よりは良好に保てることが多いです。
強制競売は債務者の意思に関係なく債務者の財産を売却できる手続きですので、債務者との関係を今後も重視したい場合には慎重に進めるべきです。
一方、任意売却の場合は、弁済の方法として債務者から任意売却を提案してくることも多いため、良好な関係を築きやすいといえます。
３．不動産強制競売開始決定に必要な要件
では、いざ不動産強制競売を実行したいと考えた場合、要件（条件）はあるのでしょうか。
不動産強制競売では、前提として以下の手続きが必要となります。
- 債務名義の取得
- 予納金及び申立手数料の納付
不動産強制執行をするためには、目的不動産の所在地にある地方裁判所にて必要書類を揃えた上で、申立てを行う必要があります。
特に、強制的に債務者の不動産を売却する手続きであるため、債権が存在することを確認するために「執行文が付された債務名義」が必要となります。
債務名義を取得するためには、債務者との間で強制執行認諾文言付の公正証書を作成する、裁判を起こして金銭の支払いを命じる判決を得る、支払督促の申立てを行う、などの必要があるでしょう。
[参考記事]
債務名義とは｜取得方法・時効など
また強制競売の申立ての際には、申立手数料と予納金を納付する必要があります。申立手数料は請求債権1個につき4,000円、予納金は土地又は建物1筆の場合で40万円程度です。
それなりに費用が必要となりますが、売却代金の配当が行われる場合には予納金で支払った分につき、優先的に支払いを受けることができます。
【返済があった場合に、強制競売の取消しは可能か？ 】
強制競売の申立てを行ったものの、債務者から弁済の申し出があることもあるでしょう。このような場合に強制競売の取消しはできるのでしょうか？
結論からいうと、手続きの中断は可能です。この場合、強制競売の取消しではなく「取下げ」となります。
債権者側からの取下げは売却代金納付まではいつでも可能ですが、開札の結果として買受けが決まってしまった場合には最高価買受申出人又は買受人及び次順位買受申出人の同意が必要です。また、申立てを行った債権者が単独で取下げを行うためには、買受けの申出がある時期までとなります。
債権者による取下げ以外でも、担保権がないことが確定し競売手続きが停止された場合や買受可能額から優先債権の額や執行費用を控除した金額がゼロを下回る場合は、取消しとなります。
４．強制競売の流れ
最後に、強制競売手続きの流れについてご説明します。
強制競売の手続きは、以下の通りに進みます。
- 申立準備
- 競売申立てを行う
- 競売開始決定通知を債務者に送付
- 執行官による現況調査
- 配当要求終期の公告
- 期間入札の公告、期間入札開始
- 開札日、落札結果
- 落札者による代金納付、債権回収
債務者の返済が滞ったら、催告や督促を行うことにより支払いの催促を行います。支払いがない場合には、強制競売の手続きを検討することになります。
弁護士などと話し合い、強制競売の書面などの準備を済ませたら、競売の申立てを行います。
申立後、裁判所から債務者へと競売開始決定通知が送付されます。
通知から1〜２ヶ月程度で執行官が債務者所有の不動産を訪問します。
これを現況調査といい、適正な価格で販売するための調査を行うのです。このときに写真撮影等も行い、その後競売物件として公開されることになるでしょう。
債権者が複数いる場合には、申立人以外の債権者が配当を要求する申し出を裁判所に行ってもらうために、債権の申し出・配当要求をする期限を公告します。その後、入札日程の通告を債務者に行います。
入札期間は、1週間から1ヶ月以内となるのが一般的でしょう。期間入札を行い、その一週間以内に開札を行います。一番高い値段をつけた人が最高価買受申出人となります。
最終的に、裁判所が最高価買受申出人の審査を行い、不動産を売却すべきかどうかを判断します。審査が済むと、落札者が決定し、落札者は代金を納付します。
落札代金は債務者に渡されることはなく、すべて債権者に配当することになります。
５．競売を考えているなら弁護士へ相談を
債務者から代金回収ができない場合には、強制競売もご検討ください。
しかし、競売は手続きに何ヶ月もの時間がかかってしまいます。予納金が高額なのもデメリットです。
「もっと早く、効率的に債権回収したい」という方は、ぜひ弁護士にご依頼ください。弁護士名義で督促を行うだけでも、債務者に与える効果が全く違います。
債権回収率をできるだけ高めたい場合には、債権回収に詳しい弁護士にご相談ください。
